上半年超180省市优化楼市政策，从历史经验看市场何时恢复！

今年以来，面对国内疫情反复、国外政治局势变动等因素，我国经济下行压力明显加大，“稳地产”在稳经济中的重要性提升。在购房者置业情绪低迷，房地产市场明显降温的背景下，中央和地方频繁优化房地产调控政策，力促房地产市场平稳运行。上半年全国有超180个省市放松了房地产调控政策，出台频次近500次。4月以来，信贷政策持续改善以及各地高频优化楼市政策，标志着地产政策进入实质性放松阶段。对比历史周期，政策进入实质性宽松到市场企稳恢复一般需要两个季度左右，本轮市场企稳恢复尚需一定时间。

自2021年下半年起，市场进入下行周期，2022年4月政策进入实质性宽松期，全国商品房销售面积同比转增仍需时间。2021年上半年房地产市场热度较高，中央及地方政府持续加码收紧房地产政策，调控方式、力度及精细化程度均出现了显著升级，调控“工具箱”不断完善，政策效果显现叠加部分企业风险暴露，导致购房者置业情绪明显回落。7月，全国商品房销售面积单月同比转降，下半年各月同比降幅均较大。2022年以来，市场信心未见明显好转，房地产市场延续低迷态势。

本轮房地产的放松周期始于2021年9月央行“两维护”。2022年二季度以来，地方政府优化政策的频次明显加快，5月央行降低首套房贷利率下限且大幅下调5年期以上LPR，政策宽松力度明显加大。商品房销售面积同比下降趋势在5月有所减缓，同比筑底迹象显现，但销售同比恢复正增长仍需时间。

（1）中央层面，2022年上半年中央频繁释放积极信号，稳增长前提下满足合理购房需求

“房住不炒”“因城施策”仍是政策主线

2022年以来，“房住不炒”仍是政策底线，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，同时，中央支持各地从当地实际出发完善房地产政策，促进已出台政策尽快落实到位，保持房地产融资平稳有序，有效满足居民合理住房需求。

3月，两会强调支持合理住房需求，因城施策促房地产行业良性循环，多部委积极表态防范化解房地产企业风险。4月，中央政治局召开会议，要求坚持“房住不炒”，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

房地产信贷环境持续改善，供需两端支持力度均加大

2022年，在房地产市场持续低迷以及防范化解系统性金融风险的背景下，监管部门逐渐优化政策并支持房企合理融资。一季度，央行提出“支持房地产企业合理融资需求”。4月，央行、银保监会表示“做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务”。中央政治局会议亦强调“及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。”5月，一行两会一所发声传达学习贯彻中央政治局会议精神“及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序”“做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。”证监会“积极支持房地产企业债券融资”，“允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目”。同月，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选为示范民营房企，监管部门对民营房企的支持政策实质性落地。

另外，今年以来，央行一次降准两次降息，5年期以上LPR降为4.45％。2022年5月，央行和银保监会发布通知，降低首套住房商贷下限为不低于当期LPR减20个基点。5月，国务院出台33项一揽子稳经济措施，支持对疫情影响的企业和个人纾困，引导金融机构将存款利率下降效果传导至贷款端，继续推动实际贷款利率稳中有降。

（2）地方层面，优化调控政策频次创新高，力度不断加大

根据中指数据，2022年上半年全国有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次近500次。热点一二线城市需求较为旺盛，因此政策调控优化较为谨慎；普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大，政策调控频次较高，但市场对调控措施优化的敏感性弱，政策效果不明显。

具体来看，需求端，一是，预计住房政策与人口、人才、租赁政策结合仍是各地因城施策优化调控政策的重要方向，跟进城市的范围有望继续扩大；二是，优化“认贷认房”标准、降低首付比例和房贷利率、降低交易税费等政策或持续，降低购房者的置业成本；三是，热点城市有望继续优化限购政策，允许补缴社保或个税成为样板，企业、法拍房等限购政策均存在优化空间；四是，各地政策或更加精细化，因城施策、因区施策，出台更加精细化、针对性强的政策促进刚性和改善性住房需求释放；五是，预计一线城市仍以微调为主，二线及三四线城市政策优化力度有望继续加大。

供给端，一是，预计将继续优化调整预售资金监管政策，更好地为企业补充资金流动性，提高预售资金使用效率。二是，降低企业税费支出，减轻企业资金压力或是企业端政策发力方向。

从市场趋势来看，2022年下半年，房地产市场整体仍面临挑战，市场恢复节奏依赖于宏观基本面修复程度、疫情防控效果、政策端优化力度等方面。政策传导角度看，本轮市场下行过程中，政策在今年二季度改善力度加大，因此传导到市场销售端直至同比回正仍需时间。预计下半年，在政策发力显效、疫情影响进一步减弱等利好因素带动下，购房者预期和置业信心将会逐渐修复，基本面较好的部分热点城市市场或将率先进入恢复通道，进而带动全国市场情绪修复。乐观情形下，预计下半年商品房销售面积同比小幅增长，带动全年销售面积同比降幅在7％左右；中性情形下，下半年商品房销售面积与去年同期基本持平，全年同比降幅或超10％；悲观情形下，下半年全国商品房销售面积同比仍小幅下降，全年商品房销售面积同比降幅或超13％。

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